Le développement économique des territoires se gagne par la maîtrise du foncier et de l’immobilier. En témoigne le cahier des charges des entreprises candidates à l’installation, toujours plus exigeant. Les collectivités ont pris la mesure de l’enjeu. Elles gèrent leurs ressources immobilières et foncières, la réhabilitation des friches industrielles et commerciales. Elles sont aidées par la Région qui abonde avec ses partenaires financiers : Banque des Territoires, BPI, Caisse des Dépôts…
Quant à l’habitat des salariés, si les chefs d’entreprises paternalistes se font rares, l’accompagnement reste un sujet primordial dont se charge Action Logement.
Stéphane Aufrère est responsable de l’attractivité territoriale au sein de Dev’up, l’agence de développement économique de la région. « Il faut, dit-il, valoriser le territoire pour les entreprises qui veulent s’installer, autrement dit, connaître le foncier et les bâtiments disponibles, à la vente et à la location ».
Dans les cahiers des charges, les délais sont de plus en plus courts. Il faut donc des solutions clef en main, purgées des fouilles archéologiques et des études environnementales. Il faut que le permis de construire puisse être obtenu rapidement, que la construction suive pour une entrée en exploitation la plus rapide possible.
La région a donc besoin de zones d’activité en cohérence avec ces demandes exigeantes. Des secteurs d’activités comme l’agroalimentaire ont des contraintes de fluides, de froids, de quais de chargement… « Le nerf de la guerre, c’est donc d’avoir une parfaite cartographie du territoire, tout en diminuant le nombre de friches ».
L’action de Dev’Up se concentre sur le besoin de développement tout en respectant le foncier agricole. « On ne peut pas mettre des usines partout, insiste Stéphane Aufrère. Il y a d’ailleurs un schéma régional pour cela ». On ne peut pas non plus accueillir de nouvelles entreprises sans surface. Les élus locaux sont fortement incités à avoir une stratégie d’aménagement locale, et donc d’optimisation de zones. « Depuis quatre ans, confirme Karine Gaudebert, on a de plus en plus de demandes de sites clefs en main. Pour la logistique ou la production d’énergie, la pression foncière est très forte, souvent de 15 à 30ha ».
Setting’Up, vitrine digitale
Dev’Up a donc créé sa vitrine immobilière digitale, Setting’Up, (https://www.settingup-centrevaldeloire.fr), pour répertorier l’offre. Elle travaille en synergie avec les EPCI pour identifier et qualifier les terrains et bâtiments immédiatement disponibles, pour avoir la réponse la plus valorisante pour le territoire. « La concurrence est régionale, nationale, quand elle n’est pas européenne », insiste Karine Gaudebert.
Cette « place de marché », qui ressemble à une agence immobilière, compte près de quatre-cents bien publics dans la région.
Travail de fonds qui inclue des prises de vues aériennes et au sol. Détail de typologie (quais de chargement, palans, chauffage…). Dev’Up travaille même avec des opérateurs privés et a donc signé des accords de partenariat. « On ne fait pas un travail d’agence immobilière, mais d’intermédiation pour répondre aux besoins des investisseurs et à terme créer de l’emploi ».
Point important, le site internet settingUp, recense notamment les huit sites clefs en main, labellisés par l’Etat pour favoriser l’attractivité de la France. Dans le cadre de cette mission, les acteurs de l’écosystème et les services de l’Etat s’engagent à répondre très vite à la moindre demande. Les délais de mise à disposition descendent à 24 voire 18 mois.
Pas de règle pour l’investissement.
Pour autant, ce sont les collectivités qui ont la compétence de l’immobilier d’entreprise, à défaut d’avoir celle du développement économique ! Cette subtilité leur permet d’investir sur leurs propres fonds, avec toutefois des aides régionales dans le cadre des contrats de pays.
Elles aménagent ainsi les friches industrielles. Exemple, l’ancienne usine de carrelage Cerabati à Châteauroux, transformée en ateliers relais. Ces bâtiments parfaitement équipés sont ensuite loués avec des baux précaires de moins de 24 mois, pour mettre le pied à l’étrier de jeunes entrepreneurs qui construiront à leur tour. « Si la collectivité ne le fait pas, le projet ne se fait pas, poursuit Stéphane Aufrère, il y a là une carence du privé ». C’est là que se joue un bras de fer qui tourne généralement à l’avantage des entrepreneurs. Dans une logique d’écosystème : pas d’entreprise donc pas de travail et pas d’emploi. Pas de famille donc pas d’école, pas de commerce et pas de développement. Les EPCI ne peuvent pas se permettre de perdre le match.
Pour les projets les plus lourds, la SEM patrimoniale régionale (Société d’économie mixte), peut porter des projets avec la collectivité locale. Ce fut le cas à Romorantin, dans le plan de la relance de l’entreprise Caillau (colliers de serrage), où une solution de portage fut trouvée. La SEM a acheté le terrain, construit l’usine pour la louer à l’exploitant.
Il n’y a pas de règle en matière d’investissement. Certaines communes construisent des ateliers « en blanc », pour être prêtes au cas où…D’autres réinvestissent les friches ou les immeubles de centre-ville. Certaines communes restent propriétaires, d’autres revendent, d’autres encore confient les biens à un opérateur privé.
Le site « Quelle » au nord d’Orléans, en est un exemple. Bâtiment privé, racheté par la commune de Saran, puis finalement réhabilité par un acteur privé pour être loué à des entreprises. « Il n’y a pas de bon ou de mauvais système. L’objectif est de ne pas avoir de friche ».
Les zones les plus dynamiques se groupent pour disposer de plus de patrimoine et de finances. Elles partagent des développeurs et gagnent en visibilité.
Idem dans le tertiaire. Des espaces de co-working ont poussé comme des champignons dans les villes de taille moyenne, et même dans des petites communes, parfois dans d’anciens commerces désertés (la crise sanitaire leur a donné raison). Et ce, à l’instar des lieux totem des métropoles (MAME à Tours et le LAB’O à Orléans).
Dossier réalisé par Stéphane De Laage.
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